Sudska praksa: nitko ne može postati vlasnik nekretnina bez valjane pravne osnove
Ništavost ugovora o kupoprodaji nekretnine kroz odluku VRHOVNOG SUD REPUBLIKE HRVATSKE, presuda broj: VSRH Revt 109/2018-2 od 13. ožujka 2018. godine
Izvod iz obrazloženja odluke:
Osim toga, nitko ne može postati vlasnik nekretnina bez valjane pravne osnove, bilo pravnog posla, odluke suda ili na osnovi zakona, dakle, tužitelj ne može steći pravo vlasništva samo uz (nedokazanu) tvrdnju da mu druga ugovorna strana ne može vratiti primljeno po osnovi ništavog ugovora.
Na temelju odredbe iz članka 104. stavak 1. ZOO/91, u kojem su propisane posljedice ništavosti, ugovorne stranke su dužne vratiti jedna drugoj sve ono što su primile po osnovi takvog ugovora.
Međutim, tužbenim zahtjevom se traži nešto što je zapravo suprotno od ove kogentne zakonske odredbe, tj. da se neovisno od pravomoćne presude i pravila o vraćanju primljenog po osnovi ništavog ugovora uspostavi stanje kao da ugovor o kupoprodaji nije ništav, što je pravno neprihvatljivo.
Osim toga, nitko ne može postati vlasnik nekretnina bez valjane pravne osnove, bilo pravnog posla, odluke suda ili na osnovi zakona, dakle, tužitelj ne može steći pravo vlasništva samo uz (nedokazanu) tvrdnju da mu druga ugovorna strana ne može vratiti primljeno po osnovi ništavog ugovora.
Učinci pravomoćne presude o ništavosti kupoprodajnog ugovora
S obzirom na učinke pravomoćne presude o ništavosti kupoprodajnog ugovora i djelomičnu restituciju uspostavom prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja, tužitelj ima pravo na vraćanje kupoprodajne cijene sa zateznim kamatama, međutim, on to u ovom slučaju, jednako kao i u onom parničnom postupku u kojem se utvrđivala ništavost ugovora, nije ni zatražio. Uz to, tužitelj bi u svakom slučaju imao i pravo zadržanja iz članka 286. ZOO/91 sve dok mu tuženik kao dužnik ne isplati njegovu tražbinu, ali ni takav zahtjev nije bio predmetom spora u ovom postupku.
Prema članku 107. ZOO/91, ništav ugovor ne postaje pravovaljan kad zabrana ili koji drugi uzrok ništavosti naknadno nestane. Ali, ako je zabrana bila manjeg značenja, a ugovor je izvršen ništavost se ne može isticati.
Sudska praksa: apsolutna ništavost ugovora o kupoprodaji nekretnine
ODLUKA: VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE, presuda broj: Rev 319/1991-2 od 06. lipnja 1991. godine
Izvod iz obrazloženja odluke:
S obzirom na navedene činjenice, prema shvaćanju ovoga suda, okolnost da je predmetom kupoprodaje bila tudja stvar (zemljište), a i neovisno da li su ugovorne stranke za to znale ili ne, ne rezultira sama za sebe i apsolutnom ništavošću ugovora.
Naime, bez obzira što je prvotužena otudjila spornim kupoprodajnim ugovorom zemljište koje nije bilo njezino vlasništvo i drugotuženi to zemljište kupio, takvo raspolaganje u odnosu na tužitelje kao vlasnike je irelevantno jer se kupoprodajnim ugovorom – dakle, pravnim poslom (derivatni način stjecanja prava vlasništva) može prenijeti na drugog samo onoliko prava koliko otudjivaoc ima.
Dakle, prvotužena na kupca temeljem spornog ugovora i nije mogla prenijeti pravo vlasništva na zemljištu kojeg su vlasnici tužitelji što medjutim taj ugovor ne čini apsolutno ništavim, ali s druge strane u odnosu na tužitelje – vlasnike i neugovorne stranke – ne proizvodi pravne učinke.
S obzirom na navedeni pravni pristup stvari valjalo je preinačiti nižestepene presude i u odnosnom pogledu tužbeni zahtjev kojim je traženo da se sporni ugovor utvrdi ništavim – deklaratorna tužba – odbiti.
Obveza tuženog da sporno zemljište preda u posjed tužiteljima
Medjutim, i neovisno od navedenog za sada se ne može ispitati pravilnost primjene materijalnog prava u.odnosu na dio presude kojim je tuženi obvezan da sporno zemljište preda u posjed tužiteljima.
Ovo zato, jer prema stanju spisa proizlazi da je tuženi na zemljištu sagradio kuću, a obvezivanje tuženog da preda u posjed sporno zemljište bez da se prethodno ne raspravi i pitanje zgrade a s time u vezi eventualno prava i obveze stranaka koja proizlaze iz pravila o gradjenju na tudjem zemljištu, za sada se ne mogu u navedenom pogledu sa sigurnošću nižestepene presude preispitati zbog čega je valjalo, kao osnovanu prihvatiti reviziju tuženog te u odnosnom pogledu ukinuti nižestepene presude i u tom opsegu predmet vratiti na ponovno odlučivanje.
Sudska praksa: zabluda ne može biti razlog za ništavost ugovora o kupoprodaji nekretnine
ODLUKA: VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE, presuda broj: Rev 1106/2001-2 od 12. veljače 2004. godine
Izvod iz obrazloženja odluke:
Nižestupanjski sudovi prema tome utvrđuju, a tako navodi tužitelj u tužbi, da je bio doveden u zabludu u pogledu svojstva stvari, a zabluda ne može biti razlog ništavosti ugovora.
Tužitelj je podigao tužbu s tužbenim zahtjevom na utvrđenje ništavosti privremenog kupoprodajnog ugovora sklopljenog između njega i tužiteljice 3. siječnja 1996. godine i vraćanje kapare koju joj je tom prilikom platio, a taj svoj zahtjev obrazlaže time da je nekretnine od tužiteljice kupovao kao gradilište, a prilikom sklapanja ugovora od tužene je dobio uvjeravanje da je dozvoljena gradnja na toj površini.
Dakle, tužitelj je tužbenim zahtjevom tražio utvrđenje ništavim ugovora.
Nižestupanjski sudovi na temelju utvrđenog činjeničnog stanja zaključuju da se radi o zabludi o svojstvu stvari, budući da je tužitelj česticu kupio isključivo s namjerom da na njoj gradi, a kupoprodajni ugovor ne bi sklopio da je znao da ne postoji mogućnost gradnje.
Sudovi također utvrđuju da je tužena znala da gradnja nije dozvoljena, ali s time nije upoznala tužitelja, makar je znala da tužitelj na čestici koja je predmet kupoprodaje ima namjeru graditi kuću.
Nižestupanjski sudovi prema tome utvrđuju, a tako navodi tužitelj u tužbi, da je bio doveden u zabludu u pogledu svojstva stvari, a zabluda ne može biti razlog ništavosti ugovora. Razlozi ništavosti ugovora određeni su čl. 103. Zakona o obveznim odnosima (“Narodne novine”, broj 53/91, dalje ZOO), već bi ona mogla biti razlog pobojnosti ugovora odnosno utvrđenje ništavim ugovora prema odredbi čl. 61. ZOO.
Trebate li pravnu pomoć ili pravni savjet vezano za ništavost ugovora o kupoprodaji nekretnine, obratite nam se s povjerenjem.
